近(jìn)两年火爆的(de)创新产品(pǐn)公募REITs进入密集(jí)分红期(qī)，近日7只REITs陆(lù)续迎(yíng)来除(chú)息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出(chū)高比例稳(wěn)定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供分配(pèi)金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士(shì)对此(cǐ)表示，强制(zhì)分红机制是公募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分(fēn)红体现出(chū)该类产(chǎn)品长期投资价值，通过观测经营活动现金流、可供(gōng)分(fēn)配现金等指标，也(yě)是观察(chá)REITs项目底层资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资(zī)者注(zhù)意，与产权类(lèi)项目相比，特许经营REITs项目在经(jīng)营权到期后不再产生现金收(shōu)益，特许(xǔ)经营权分红目(mù)前已包含了利润(rùn)分配和本(běn)金的归还，在选择(zé)投资标的时应了解资产类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日(rì)，此(cǐ)外(wài)尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚(shàng)未公布(bù)。整体来看，公募(mù)REITs呈现出了(le)高(gāo)比例的(de)稳定分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年可供分配金(jīn)额(é)的(de)公募(mù)REITs产品中(zhōng)，2022年(nián)全年分(fēn)配金额占可供(gōng)分(fēn)配金额(é)比例平均为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在(zài)96％以上。

　　中金基(jī)金相关音乐风格pop什么意思啊，pop 音乐风格负责人(rén)对此表示，投(tóu)资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源(yuán)为持有期分(fēn)红收益，以及(jí)基(jī)金份额交易价(jià)格的变化。基(jī)金份额二级市(shì)场价(jià)格(gé)受到公(gōng)募(mù)REITs资产运营(yíng)情况(kuàng)及市场因素的综(zōng)合影响，较易(yì)引起波动(dòng)。与此相比，基金分红(hóng)预期则(zé)更有规律可(kě)循。公募(mù)REITs的(de)分(fēn)红主(zhǔ)要来自基础设施资产的经营现金流，投资(zī)人通(tōng)过(guò)基金(jīn)募集材料(liào)和信息(xī)披露(lù)文件，结合(hé)行业及(jí)市场情况，可以分(fēn)析基础设施项目(mù)的经营(yíng)业绩，作为进行(xíng)投(tóu)资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对(duì)于基金份额二级(jí)市场价格(gé)变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份(fèn)额(é)持有人(rén)实(shí)际(jì)获得的现金(jīn)收益，对(duì)于长期投(tóu)资(zī)者更具参考(kǎo)价(jià)值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运(yùn)营(yíng)高级副总监李华(huá)平也表(biǎo)示，根据(jù)《公(gōng)开募集基(jī)础设施证券投资基金指引（试行(xíng)）》及相关法(fǎ)规要求，基础设施基金应当(dāng)将90％以上合并后(hòu)基金(jīn)年度可分配(pèi)金额以现金形式分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要(yào)特征之一，稳定的分红机制(zhì)体现出REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资角度来(lái)看，基础设(shè)施(shī)公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级(jí)市(shì)场价格反映这类产品“股性”的一面，分红体现了这类产品的(de)“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分红要(yào)求，分红类(lèi)似于债券派(pài)息，但不等同于债券的固(gù)定(dìng)利息回报，而(ér)是(shì)由可供(gōng)分配(pèi)现金决定。

　　从(cóng)机(jī)构投资者的(de)角度来看，一方面(miàn)是公募(mù)REITs丰富了机构(gòu)投资(zī)者的投资品类，为资产配置多(duō)元化提供抓手，具有较(jiào)强(qiáng)的(de)配置价值。另一(yī)方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮(bāng)助(zhù)机构投资者稳(wěn)定收益。机构投资者公(gōng)募REITs能够通过分(fēn)红获取相(xiāng)对于投资债券相对高的收(shōu)益性，在有效控制风险的前(qián)提下，增厚资产(chǎn)包(bāo)收益，起(qǐ)到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分(fēn)红除(chú)了投资(zī)收益“落袋为安”外，市场对于未来(lái)分红水平的预期，也是影响REITs基金(jīn)二(èr)级市(shì)场(chǎng)价(jià)格走(zǒu)势的关键(jiàn)因素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二(èr)级市(shì)场表(biǎo)现看(kàn)，截至4月21日，今(jīn)年(nián)以(yǐ)来(lái)中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经(jīng)济的影响，可分配金额(é)完(wán)成率不(bù)达(dá)预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级(jí)市场的价(jià)格波动受多(duō)重因素的(de)影响，投资收益是(shì)影响(xiǎng)REITs二级(jí)市(shì)场(chǎng)价(jià)格的主要因素之一，而稳定的分红有利于吸引投资(zī)者参与公(gōng)募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金(jīn)基金相关负责人(rén)也表(biǎo)示(shì)，近期经济预(yù)期恢复，一方面市场(chǎng)热点呈现向股票和债券回(huí)归的过(guò)程；另一方面，基础设施项(xiàng)目的(de)经营业绩相对经(jīng)济(jì)活(huó)力的(de)改善(shàn)有一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权日，将(jiāng)对(duì)基金份额的(de)开盘(pán)指(zhǐ)导价做(zuò)调减处理，调减金额(é)根据单位(wèi)基金(jīn)份额的分红(hóng)金额进行(xíng)计(jì)算。除权操(cāo)作是(shì)对分红前后基金份额(é)净值变(biàn)化的修(xiū)正，使(shǐ)投(tóu)资人在基金分红前后(hòu)均可(kě)以获得公(gōng)平的投(tóu)资(zī)机会。

　　“分红(hóng)可增强投资(zī)者长(zhǎng)期投资的(de)信心，同时(shí)需结合持有(yǒu)产品的特性(xìng)，关(guān)注(zhù)二级市场扰动对整体收益的影响程度。”中航基(jī)金相关人(rén)士也称(chēng)。

　　特许经营权分红包括利润分配和(hé)本金(jīn)归还

　　普通(tōng)投资者应了(le)解底层(céng)资(zī)产情况

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与现有公募基金分红前提是本(běn)金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基(jī)金运作(zuò)期间(jiān)的“分红”界定为“分派”更(gèng)为准确，分派的(de)是本金与增值(zhí)两个部(bù)分，两个部(bù)分(fēn)之间(jiān)的比例是变动的，与现有公(gōng)募基(jī)金分红差异很大，大多数(shù)普通投(tóu)资(zī)者(zhě)可能把“分派”金额误认(rèn)为(wèi)是持(chí)续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价(jià)值面临极大(dà)不确定性，这是(shì)该类投(tóu)资者应该注(zhù)意(yì)的情(qíng)况。

　　李华平表示(shì)，目前公募REITs主要(yào)有(yǒu)特(tè)许(xǔ)经营权类和产权类两大资产类型，持有产(chǎn)权类产品的(de)收益主(zhǔ)要(yào)包括每(měi)年的(de)现(xiàn)金分红(hóng)及资产增值的收(shōu)益，而持有(yǒu)特许经营类产品的(de)收益主要来自项目(mù)每(měi)年(nián)的(de)现金分红。其中，特许经(jīng)营权类资产的分红包括了(le)利润分(fēn)配和本金的归还，两者的比率也是变动的(de)，对特(tè)许经(jīng)营权类资(zī)产的公募REITs可以(yǐ)内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普(pǔ)通投(tóu)资者在选(xuǎn)择投资标的时，应了解(jiě)公募REITs底(dǐ)层资产的类(lèi)型。

　　中航基金也表示(shì)，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分(fēn)红(hóng)因底层资产属性不同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产(chǎn)品因(yīn)其分红相当(dāng)于(yú)包含“本金+收益”，分红(hóng)相(xiāng)对较多(duō)，债性偏(piān)强。而产权类的(de)公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的(de)价(jià)值增值(zhí)，所以相对股性偏强(qiáng)。普通投资者在(zài)选择公募(mù)REIT时(shí)，需要(yào)考(kǎo)虑底层资产属性，对所选择产品的二级市场(chǎng)价格和分(fēn)红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营项目在经营权到期后(hòu)不再(zài)能产生(shēng)现(xiàn)金收(shōu)益(yì)，因此将可供(gōng)分(fēn)配金额的分(fēn)配理解(jiě)为“分派(pài)”比“分红(hóng)”更加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余经营期限较短的特许经营项目(mù)，通(tōng)常(cháng)具备更(gèng)高(gāo)的分派率水平。对于剩余(yú)期限较长的特(tè)许经营权项(xiàng)目，即使分派(pài)率相对较低，也有足够(gòu)年限收回本金(jīn)并(bìng)取得(dé)收益。

　　中金基金该负(fù)责人提醒投资者注意，特许经营权项目的分派金额(é)包(bāo)含(hán)了投资(zī)本金，在不(bù)进行(xíng)扩募的情况(kuàng)下，基金份(fèn)额单价随着分派(pài)进度逐(zhú)年下降是正常现(xiàn)象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项(xiàng)目(mù)相(xiāng)比，产权类项目(mù)的土(tǔ)地或建筑的剩余使(shǐ)音乐风格pop什么意思啊，pop 音乐风格用(yòng)年(nián)限一(yī)般较长(zhǎng)，再加上到(dào)期后(hòu)通过(guò)对建筑的更新改造或补缴土(tǔ)地出(chū)让金等追加投资(zī)，有机(jī)会(huì)进一步延长(zhǎng)经(jīng)营期限。这种类(lèi)似永续(xù)经营(yíng)的假设(shè)反(fǎn)映在基(jī)础资(zī)产的(de)估值上，使(shǐ)产权类(lèi)REITs具备(bèi)更显著(zhù)的资产(chǎn)投资(zī)属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测(cè)内部(bù)收(shōu)益率等指标

　　评(píng)估项目(mù)底层资产运营情况

　　在基金分红的时(shí)点，多(duō)位业内人士还表示(shì)，在产品分红(hóng)期(qī)，投资者可以观测经(jīng)营活(huó)动(dòng)现(xiàn)金流、可供分(fēn)配(pèi)现金、内部(bù)收(shōu)益率等指标，来观察和评(píng)估项目底(dǐ)层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航(háng)基金(jīn)表(biǎo)示，年报指标(biāo)中，跟现(xiàn)金相关的指标有两个：一(yī)是年报中披(pī)露的经(jīng)营活动现金流，二是可供(gōng)分配现(xiàn)金，二(èr)者存在本质性区别。经营活动(dòng)产生的现金净流(liú)量是指企业经营、筹资、投资产(chǎn)生的现金流，基于企(qǐ)业本(běn)身经(jīng)营活(huó)动产(chǎn)生(shēng)；可(kě)供分(fēn)配(pèi)的现(xiàn)金实质(zhì)上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润表的(de)项(xiàng)目(mù)进行调(diào)整，加期初现金，最终得到(dào)的账面现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作为资(zī)产配(pèi)置(zhì)新选择，投资价值体现在相(xiāng)对股(gǔ)债市(shì)场(chǎng)独立的资产配置功(gōng)能，比(bǐ)较适合长(zhǎng)期持(chí)有。建议投(tóu)资者对经营权类的资产可以更多关注(zhù)内部(bù)收益(yì)率的高(gāo)低，对产权类的资(zī)产(chǎn)更多关注(zhù)分派率高低。因(yīn)为公募REITs可(kě)分配收益主(zhǔ)要来自底(dǐ)层资产的(de)经营净现金流，所(suǒ)以底层资产运营情(qíng)况直(zhí)接影(yǐng)响(xiǎng)投资回(huí)报，投资者可综合考虑(lǜ)原(yuán)始(shǐ)权益人综合实力、运营管(guǎn)理机构实力、公募基金管理(lǐ)人实(shí)力等多重(zhòng)因素来选择投资标的。

　　中信(xìn)证(zhèng)券(quàn)研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红(hóng)交易带来的短期博弈机会仍在(zài)，叠(dié)加此前市(shì)场接连回调，建议(yì)投资者关注有基本面(miàn)支撑(chēng)、填权(quán)效应相对明显(xiǎn)、同时分红规模较(jiào)为可观的(de)个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书均会(huì)载明REITs在(zài)发行首年及次年的可供分配金(jīn)额(é)预(yù)测(cè)。投资者可以(yǐ)将REITs的实(shí)际分红金额与募(mù)集材(cái)料中披露预测进行比较分析，结合经济及市(shì)场(chǎng)的(de)实际(jì)环境(jìng)，对基础(chǔ)设施(shī)项目的运(yùn)营业绩及REITs的管理能力进(jìn)行判断。”中金基(jī)金上述负(fù)责人也称。

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