饱(bǎo)受(shòu)争议的二(èr)手房(fáng)交易中介(jiè)费问题，正逐(zhú)渐得到监管(guǎn)部门的重视。

　　5月(yuè)8日(rì)，住建部、市场(chǎng)监管总局(jú)联(lián)合发布了关于规范房地产经纪服(fú)务的意(yì)见。意见提及，近年来，部分房地产(chǎn)经(jīng)纪机构存(cún)在利用(yòng)房(fáng)源客(kè)源优势收取过(guò)高费(fèi)用、未明码标(biāo)价、捆绑收(shōu)费、滥用客户个(gè)人信息等问题，加重(zhòng)交易当(dāng)事(shì)人负(fù)担(dān)、侵(qīn)害其(qí)合法(fǎ)权益(yì)。

　　基于(yú)上述背景(jǐng)，两部门从加强从业(yè)主体管理、明确经纪(jì)服务内(nèi)容、合理(lǐ)确定(dìng)经纪服务(wù)收费、严格实行明码标(biāo)价等十方面，提(tí)出了意见。

　　中原地产首席分(fēn)析师张大伟(wěi)称，随着(zhe)城(chéng)市发展(zhǎn)，一(yī)二线城市二(èr)手房交易占比逐(zhú)渐增加画的作者是谁 画的作者是高鼎吗(jiā)。以北京、上海为例，二手(shǒu)房占市(shì)场成交比例超(chāo)过80％，大量(liàng)二手房(fáng)成交(jiāo)依赖中介(jiè)居间(jiān)成交，房地产调控重心逐(zhú)渐(jiàn)从开发商(shāng)过渡到(dào)中介公司。

　　广东(dōng)画的作者是谁 画的作者是高鼎吗省城规院住房(fáng)政策研究中(zhōng)心首席(xí)研究员李宇(yǔ)嘉表示，买(mǎi)房对(duì)居民来说属(shǔ)于(yú)金额不低的大宗交(jiāo)易，由于(yú)二手房交易(yì)成(chéng)本较(jiào)高、交易周期较长，具有(yǒu)非(fēi)常强(qiáng)的(de)专业性，居民(mín)往往(wǎng)通过中(zhōng)介来(lái)完成(chéng)。但很多(duō)中介利用信息(xī)不(bù)对称等问题，将非必(bì)要的(de)收费夹带其中(zhōng)，如收取(qǔ)过桥融(róng)资(zī)、按揭费、担保费等，对居民造成(chéng)额(é)外的负担，而且这些服务事项并未明码标价(jià)。

　　对于二(èr)手房市(shì)场交(jiāo)易(yì)过程中(zhōng)存在的(de)“乱象”，李(lǐ)宇嘉(jiā)指出(chū)，对包括经纪服务(wù)在(zài)内的(de)相(xiāng)关市场交易行(xíng)为及其主体进行规(guī)范和(hé)秩序整(zhěng)顿，是房(fáng)地产市场管(guǎn)理和调控(kòng)的主题。“当下，推进(jìn)这项(xiàng)工作(zuò)的(de)意(yì)义更大，也更急迫。”

　　中介收(shōu)费问题成监管重点

　　二手房市(shì)场(chǎng)中，历来对房地产经纪服务行业关注最多的一个话题，便是房(fáng)地产经纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未来相关部(bù)门(mén)主要(yào)监(jiān)管的(de)重点，将是对房地(dì)产经纪服务收(shōu)费及中介交易(yì)进行规范。

　　在热(rè)点城市(shì)，二手房屋(wū)交易过程中，部分价值不(bù)菲的房屋，往往要(yào)缴纳一笔金额不(bù)低(dī)的中(zhōng)介费(fèi)。以北京某(mǒu)房地产经纪(jì)服务(wù)机构2.7％的服务费率(lǜ)计算，一(yī)套1000万元的房(fáng)屋，中介费约为(wèi)27万。

　　在合理确定经纪服务(wù)收(shōu)费上，两部(bù)门在此次意见(jiàn)中提及，房(fáng)地产经纪机构要合理降低住房买卖(mài)和租(zū)赁经纪服(fú)务费用。鼓励按(àn)照成交价(jià)格越高(gāo)、服务费率(lǜ)越(yuè)低的原则实(shí)行分(fēn)档定价(jià)。引导由交易双方(fāng)共同承担(dān)经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目(mù)前房(fáng)地产(chǎn)经纪服务收费标准的最早依(yī)据是1995年国(guó)家计委建设部下发(fā)的(de)《关(guān)于房地产(chǎn)中介(jiè)服务收(shōu)费(fèi)的通知》（971号文），其中(zhōng)第(dì)六(liù)条规定：房屋(wū)买卖代理收(shōu)费，按(àn)成(chéng)交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前(qián)北京市执(zhí)行的2014年更新后的(de)收费标准，即根据这样的规定(dìng)：“少数特别复杂的住(zhù)宅买卖经纪服务，经交(jiāo)易各方(fāng)协商同意，可在规定的收(shōu)费(fèi)标准(zhǔn)基础上适当(dāng)上(shàng)浮，上浮幅度最高不得超过(guò)10％。”这(zhè)意味着，当前北京二手(shǒu)房(fáng)中介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大(dà)伟表示(shì)，本着“简政(zhèng)放(fàng)权”的精(jīng)神，北京2015年取消(xiāo)了房地产中介(jiè)服务等57个政府定价，房地产(chǎn)经纪服务收费多少由各中介机构自行决(jué)定。

　　“房产中(zhōng)介机构在实际收取费用(yòng)过(guò)程中，相关监管部门当前并未(wèi)明确具体的中介费率，中介机构仅需在服务(wù)过(guò)程中对收费标准(zhǔn)进行明码标价即可。而(ér)房地(dì)产经纪服(fú)务(wù)机构在具体收取过程中，会(huì)结合房屋价值及(jí)工资标(biāo)准(zhǔn)，综合计算(suàn)出合(hé)适的中介费率(lǜ)。”张大伟补充道(dào)。

　　对于明码标价问题，两部门在此次意见中提及，房地产经纪机构应(yīng)当在经营门店(diàn)、网站、客户端等场所或渠道，公示服务项目、服务内(nèi)容和收费(fèi)标准，不得(dé)混合标价和(hé)捆绑收费。房地(dì)产经纪机(jī)构(gòu)提供的基本服务和延伸(shēn)服务，应当(dāng)分别明确服务(wù)项目和收(shōu)费标准。房地产经纪机构收费(fèi)前应当(dāng)向交易(yì)当(dāng)事人出具收费清单，列明收(shōu)费标(biāo)准、收(shōu)费金(jīn)额，由当(dāng)事人签字确认。

　　另外，对收费明显高于市场平均水平的房地产经纪机构，住(zhù)房和城乡建设部门将会同市场监(jiān)管等部门采取约谈等综合措施进行重点监管。市场监管部门会同有关(guān)部门依法查处不(bù)按规定明(míng)码标价、操纵经纪服务收(shōu)费(fèi)等(děng)违反价格(gé)和(hé)反垄断(duàn)法(fǎ)律(lǜ)法规的行为。对房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪(jì)机构相关违法违(wéi)规信(xìn)息(xī)，市场(chǎng)监管部门要依法依规纳入(rù)国家企业(yè)信用(yòng)信息公示系统(tǒng)。

　　房屋(wū)中介费要(yào)降(jiàng)了(le)？

　　鼓励按照(zhào)成交价(jià)格越高、服(fú)务费(fèi)率越低的(de)原则(zé)实(shí)行分(fēn)档定(dìng)价(jià)，是否意(yì)味着，未来豪宅的(de)中介费有望大幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中(zhōng)原(yuán)总经理郑叔伦称，住建部发文(wén)鼓励按照成交价(jià)格越高、服务费率越低的原则实(shí)行(xíng)分(fēn)档定价(jià)，合理降(jiàng)低(dī)住房买卖(mài)和租赁经纪服务费用，主要(yào)还是规(guī)范(fàn)行业，打击收费过高(gāo)的经纪机(jī)构(gòu)，但对市场影响有限，“以(yǐ)深圳为例(lì)，深圳市场豪宅和(hé)普(pǔ)宅本来收费(fèi)就(jiù)不同，各家收(shōu)费普(pǔ)遍在合理(lǐ)范围内，加上经纪服务(wù)费用对市场的(de)影响不大。”

　　张大伟(wěi)指出，由于(yú)当前两(liǎng)部门提出(chū)的(de)意见(jiàn)仅为鼓励性质(zhì)，即只是纲领性(xìng)文(wén)件(jiàn)而非(fēi)规定，未来如何具体认定其中的细则，还需要看(kàn)各城市落地执(zhí)行情况。

　　不过(guò)，张大伟表示(shì)，“从目前市场看，经(jīng)纪服(fú)务(wù)领域的调整改(gǎi)善(shàn)、规范化，有利于行业健康发展(zhǎn)。同时(shí)，由于二手房很多房源(yuán)在产权(quán)方(fāng)面有(yǒu)瑕(xiá)疵，如产权(quán)抵押、不同税费等都可能对交易产(chǎn)生影响，这(zhè)对房地(dì)产经纪服务行业(yè)的专业性(xìng)提(tí)出更高(gāo)的(de)要求。”

　　58安居客研究(jiū)院研(yán)究总监陆骑麟指出，在二(èr)手房买卖过程中(zhōng)，原本应该(gāi)由上(shàng)下家各支付一半的中介费(fèi)，但在一些热点城市的二手(shǒu)房交易过程中，往往会(huì)有这样的情形，因部分购(gòu)房者处(chù)于弱(ruò)势地位(wèi)，从(cóng)而(ér)会出现中介费及(jí)税费(fèi)均由购房者(zhě)来(lái)承担。即(jí)使一些(xiē)房东(dōng)愿意承担中介费(fèi)，这部分(fēn)费用也可能通过转嫁(jià)的方(fāng)式，在房价中有所体现。

　　“上家把中(zhōng)介费转嫁给下家(jiā)，市场这(zhè)种所谓‘约(yuē)定俗成’的情况，一些房(fáng)产中(zhōng)介公司将其视(shì)为向购房(fáng)者单边收(shōu)费(fèi)的行(xíng)为。部分中介公(gōng)司可(kě)能会(huì)利用其支配(pèi)地位，在(zài)原先经纪服(fú)务收费的基(jī)础上(shàng)，再(zài)次向房东收取费用，而这部分费用，房东往(wǎng)往(wǎng)会将其(qí)转再次(cì)转嫁(jià)给购房(fáng)者，这实际上(shàng)相当于(yú)变相推(tuī)高了(le)房价。两部门提出严禁操纵经纪服(fú)务(wù)收费，不仅有利于提高交易中操作的(de)透明度(dù)，也有利于房价(jià)的稳(wěn)定。”陆骑(qí)麟称(chēng)。

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